Mängelrechte Immobilie

Mangel beim Kauf einer gebrauchten Immobilie

Bei dem Kauf einer Immobilie kann es leicht nach dem Kauf und nach der Übergabe des Hauses zu Streitigkeiten zwischen dem Käufer und dem Verkäufer kommen.

In der Regel geht es dabei um (angebliche) Mängel des Hauses, die der Verkäufer nach Auffassung des Käufers arglistig verschwiegen hat. In dem Kaufvertrag einer Gebrauchtimmobilie ist in der Regel ein Haftungsausschluss für Mängel der Immobilie enthalten. Der Käufer kann in dem Fall Mängelrechte gegen den Verkäufer nur geltend machen, wenn er ihm Arglist beweisen kann oder es sich um einen versteckten Mangel handelt und der Verkäufer zur Offenlegung verpflichtet war.


Versteckter Mangel beim Kauf einer Immobilie

Ein versteckter Mangel einer Immobilie liegt vor, wenn der Mangel im Rahmen einer Besichtigung durch den Interessenten nicht zu erkennen ist und keinerlei Anhaltspunkte für Mangelhaftigkeit vorliegen. Üblicherweise enthält der Vertrag über den Kauf einer gebrauchten Immobilie einen weitreichenden Gewährleistungsausschluss. Dieser gilt für offene Mängel der Immobilie, sowie auch für versteckte Mängel der Immobilie. Der Verkäufer einer Immobilie kann sich selbstverständlich auch bei versteckten Mängel auf den vereinbarten Haftungsausschluss berufen. Doch wie ist die Lage rechtlich zu bewerten, wenn der Verkäufer einer Immobilie den versteckten Mangel kannte?

Nun gelangt man zu dem Problemkreis des arglistig verschwiegenen Mangels beim Kauf einer Immobilie.

Arglistig verschwiegener Mangel beim Immobilienkauf?

Ein Verkäufer kann sich nach § 444 Alt. 1 BGB auf eine haftungsausschließende oder -beschränkende Vereinbarung nicht berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Der Begriff der Arglist ist – wie auch bei § 123 BGB – gleichbedeutend mit Vorsatz, wobei bedingter Vorsatz ausreichend ist. Das arglistige Verschweigen kann sowohl durch ein aktives Tun in Gestalt einer bewussten Lüge als auch durch das Unterlassen trotz bestehender Aufklärungspflicht erfolgen.

Mangel bei gekaufter Immobilie,  Rechte des Käufers

Kann dem Verkäufer arglistiges Handeln nachgewiesen werden, so hat der Käufer grundsätzlich die Möglichkeit sich vom Kaufvertrag zu lösen und Rückzahlung des Kaufpreises zu verlangen.

Hierfür kann der Käufer die Anfechtung gem. § 123 BGB erklären oder vom Kaufvertrag zurücktreten. Ein Festhalten am Vertrag und die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen ist ebenfalls denkbar. Ebenso kann unter Umständen der Kaufpreis der Immobilie gemindert werden.

Klassische Streitpunkte zwischen  Käufer und Verkäufer einer Immobilie sind:

-Schimmelbefall der Immobilie

-Abweichungen der Wohnfläche

-fehlende Genehmigungen

-Altlasten etc.

Gerne berate ich Sie in Ihrem konkreten Fall hinsichtlich der Geltendmachung oder Abwehr möglicher Ansprüche und vertrete Ihre Interessen gerichtlich und außergerichtlich.

Rechtsanwalt Florian Pahl, Ihr erster Ansprechpartner bei Fragen im Mietrecht, Maklerrecht, Immobilienrecht München.

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Wann handelt der Verkäufer einer Immobilie arglistig?

Nach gefestigter Rechtsprechung handelt der Verkäufer einer Immobilie arglistig, wenn er vor dem Verkauf den Käufer über einen ihm bekannten Mangel oder erhebliche Tatsache auf Nachfrage des Käufers nicht oder nicht vollständig oder wahrheitsgemäß aufklärt; dann hat er eine arglistige Täuschung begangen.

Muss der Verkäufer einer Immobilie auch ungefragt Mängel offenlegen?

Ja, hierzu ist er teilweise verpflichtet z. B. bei Altlasten wie etwa Asbest. Baustoffe, die bei der Errichtung eines Wohnhauses gebräuchlich waren, später aber als gesundheitsschädlich erkannt werden, können einen Mangel der Kaufsache begründen. Sie müssen ungefragt offenbart werden

( BGH Az. V ZR 30/08)


Die Entscheidung hat für die Praxis Auswirkungen: Ein Verkäufer muss sehr sorgsam prüfen, ob er über alle offenbarungspflichtigen Belastungen des Grundstücks vollständig aufgeklärt hat. Die Aufklärungspflicht besteht auch, wenn keine Fragen gestellt werden

 

Welche Rechte hat der Käufer einer Immobilie, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat?

Kann dem Verkäufer arglistiges Handeln nachgewiesen werden, so hat der Käufer grundsätzlich die Möglichkeit sich vom Kaufvertrag zu lösen und Rückzahlung des Kaufpreises zu verlangen.

Hierfür kann der Käufer die Anfechtung gem. § 123 BGB erklären oder vom Kaufvertrag zurücktreten. Ein Festhalten am Vertrag und die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen ist ebenfalls denkbar.

Was in Ihrem individuellen Fall das beste Vorgehen ist, welche Ansprüche bestehen und welche Rechtsausübung zur Erreichung Ihrer Ziele und Vorstellungen geeignet ist, bespreche Ich gerne mit Ihnen.

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