Mangel beim Kauf einer gebrauchten Immobilie

Bei dem Kauf einer Immobilie kann es leicht nach Abschluss des Kaufvertrages und nach der Übergabe der Immobilie zu Streitigkeiten zwischen dem Käufer und dem Verkäufer kommen.

In der Regel geht es dabei um (angebliche) Mängel des Hauses, die der Verkäufer nach Auffassung des Käufers arglistig oder vorsätzlich verschwiegen hat. In dem Kaufvertrag einer Gebrauchtimmobilie ist in der Regel ein Haftungsausschluss für Mängel der Immobilie enthalten. Der Käufer kann in dem Fall Mängelrechte oder Schadensersatzansprüche gegen den Verkäufer nur geltend machen, wenn er ihm Arglist nachweisen kann oder es sich um einen versteckten Mangel handelt und der Verkäufer zur Offenlegung verpflichtet war.

Versteckter Mangel beim Kauf einer Immobilie

Ein versteckter Mangel einer Immobilie liegt vor, wenn der Mangel im Rahmen einer Besichtigung durch den Interessenten nicht zu erkennen ist und keinerlei Anhaltspunkte für Mangelhaftigkeit vorliegen. Üblicherweise enthält der Vertrag über den Kauf einer gebrauchten Immobilie einen weitreichenden Gewährleistungsausschluss. Dieser gilt für offene Mängel der Immobilie, sowie auch für versteckte Mängel der Immobilie. Der Verkäufer einer Immobilie kann sich selbstverständlich auch bei versteckten Mängel auf den vereinbarten Haftungsausschluss berufen. Doch wie ist die Lage rechtlich zu bewerten, wenn der Verkäufer einer Immobilie den versteckten Mangel kannte?

Nun gelangt man zu dem Problemkreis des arglistig verschwiegenen Mangels beim Kauf einer Immobilie.

Arglistig verschwiegener Mangel beim Immobilienkauf?

Ein Verkäufer kann sich nach § 444 Alt. 1 BGB auf eine haftungsausschließende oder -beschränkende Vereinbarung nicht berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Der Begriff der Arglist ist – wie auch bei § 123 BGB – gleichbedeutend mit Vorsatz, wobei bedingter Vorsatz ausreichend ist. Das arglistige Verschweigen kann sowohl durch ein aktives Tun in Gestalt einer bewussten Lüge als auch durch das Unterlassen trotz bestehender Aufklärungspflicht erfolgen.

Mangel bei gekaufter Immobilie, Rechte des Käufers

Kann dem Verkäufer arglistiges Handeln nachgewiesen werden, so hat der Käufer grundsätzlich die Möglichkeit sich vom Kaufvertrag zu lösen und Rückzahlung des Kaufpreises zu verlangen.

Hierfür kann der Käufer die Anfechtung gem. § 123 BGB erklären oder vom Kaufvertrag zurücktreten. Ein Festhalten am Vertrag und die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen ist ebenfalls denkbar. Ebenso kann unter Umständen der Kaufpreis der Immobilie gemindert werden.

Klassische Streitpunkte zwischen Käufer und Verkäufer einer Immobilie sind:

-Schimmelbefall der Immobilie

-Abweichungen der Wohnfläche

-fehlende Genehmigungen

-Altlasten etc.

Feuchtigkeitsschäden als Mangel beim Immobilienkauf

Feuchtigkeitsschäden sowie Schimmelbefall der Immobilie gehören zu den häufigsten Mängeln beim Immobilienkauf. Die Parteien streiten hierbei meist darüber, ob dem Verkäufer der entdeckte Feuchtigkeitsschaden bekannt war und ob der Verkäufer der Immobilie hierüber hätte aufklären müssen.

Feuchtigkeitsschäden können beim Immobilienkauf erhebliche Probleme verursachen. Käufer sollten sich ihrer Rechte bewusst sein und im Zweifelsfall rechtlichen Rat einholen, um ihre Ansprüche durchzusetzen. Es ist auch ratsam, vor dem Kauf eine gründliche Inspektion der Immobilie durchzuführen, um mögliche Mängel frühzeitig zu erkennen.

Rechtsprechung zu

Feuchtigkeitsschäden und Schimmel beim Immobilienkauf

§§

BGH, Urteil vom 21. Juni 2024 – V ZR 79/23

Räume im Souterrain eines Altbaus, welche als Wohnung verkauft werden und zum Zeitpunkt der Übergabe erhebliche Wandfeuchtigkeit aufweisen, sind in der Regel weder für die vertraglich vorausgesetzte Verwendung noch für die übliche Wohnnutzung geeignet. Es liegt somit ein Sachmangel vor.

BGH, Urteil vom 27. Oktober 2023 - V ZR 43/23

Der Verkäufer einer Immobilie muss den Käufer über Mängel (hier Feuchtigkeitsschäden) informieren, die ihm bekannt sind oder von denen er hätte wissen müssen.

OLG Oldenburg, Urteil vom 30.06.2003 - 15 U 31/03

Verkäufer einer Immobilie trifft eine Offenbarungspflicht nicht hinsichtlich solcher Mängel der Kaufsache, die einer Besichtigung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar sind; der Käufer kann insoweit eine Aufklärung nicht erwarten, weil er diese Mängel bei einer im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann. Das gilt auch für Feuchtigkeitsschäden, die bei genauer Besichtigung ohne weiteres erkennbar sind.

LG Mönchengladbach, Urt. v. 9.2.2018 – 1 O 443/13

Der Verkäufer ist grundsätzlich verpflichtet, über Feuchtigkeits- und Schimmelprobleme einer Immobilie aufzuklären. Solche Umstände fallen unter die Aufklärungspflicht des Verkäufers. Der Verkäufer muss ungefragt auf einen bestehenden Feuchtigkeitsschaden oder Schimmelbefall hinweisen, wenn er zumindest mit dem Auftreten eines solchen Problems rechnet oder einen entsprechenden Verdacht hat.

Aufklärungspflichten des Verkäufers einer Immobilie

Aufklärungspflichten des Verkäufers bestehen beim Verkauf einer gebrauchten Immobilie grundsätzlich nicht . Der Käufer muss sich selbst und auf eigenes Risiko über den Vertragsgegenstand zu informieren. Er hat die Möglichkeit über Preisverhandlungen einen sachgerechten Ausgleich für etwaige Mängel zu schaffen. Ausnahmen hierzu sind:

Werden zulässige Fragen gestellt werden, muss der Gefragte wahrheitsgemäß antworten. Informationen, die unabhängig von einer Frage erteilt werden, müssen ebenfalls wahrheitsgemäß erfolgen.

Unabhängig von einer Frage bestehen Aufklärungspflicht des Verkäufers einer Immobilie, wenn es um Umstände geht, die den Vertragszweck der anderen Seite vereiteln können und daher für seinen Entschluss von wesentlicher Bedeutung sind. Hierbei kommt es auf den Einzelfall an. Anhaltspunkte sind, ob eine anderweitige Informationsmöglichkeit für den Käufer der Immobilie bestand und wie gewichtig der verschwiegene Umstand/Mangel ist. Hierzu sei beispielhaft auf die aktuelle Entscheidung des BGH (Urteil vom 15.09.2023, V ZR 77/22, BB 2023, 2573 ff.) verwiesen. Hiernach ist für die Erfüllung der Aufklärungspflicht des Verkäufers entscheidend, dass er die Informationen dem Käufer der Immobilie zur Verfügung und die berechtigte Erwartung haben kann, dass der Käufer auch tatsächlich Kenntnis hiervon erlangt.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs verdeutlicht, dass die Umstände des jeweiligen Einzelfalls entscheidend sind.

Gerne beraten wir Sie in Ihrem konkreten Fall hinsichtlich der Geltendmachung oder Abwehr möglicher Ansprüche und vertreten Ihre Interessen gerichtlich und außergerichtlich.

Rechtsanwalt Florian Pahl, Ihr Ansprechpartner im Mietrecht, Maklerrecht, Immobilienrecht München.

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Wann handelt der Verkäufer einer Immobilie arglistig?

Nach gefestigter Rechtsprechung handelt der Verkäufer einer Immobilie arglistig, wenn er vor dem Verkauf den Käufer über einen ihm bekannten Mangel oder erhebliche Tatsache auf Nachfrage des Käufers nicht oder nicht vollständig oder wahrheitsgemäß aufklärt; dann hat er eine arglistige Täuschung begangen.

Muss der Verkäufer einer Immobilie auch ungefragt Mängel offenlegen?

Ja, hierzu ist er teilweise verpflichtet z. B. bei Altlasten wie etwa Asbest. Baustoffe, die bei der Errichtung eines Wohnhauses gebräuchlich waren, später aber als gesundheitsschädlich erkannt werden, können einen Mangel der Kaufsache begründen. Sie müssen ungefragt offenbart werden

( BGH Az. V ZR 30/08)

Die Entscheidung hat für die Praxis Auswirkungen: Ein Verkäufer muss sehr sorgsam prüfen, ob er über alle offenbarungspflichtigen Belastungen des Grundstücks vollständig aufgeklärt hat. Die Aufklärungspflicht besteht auch, wenn keine Fragen gestellt werden

Welche Rechte hat der Käufer einer Immobilie, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat?