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Immobilienrecht Anwalt München

Thu, 30 Jan 2025 08:50:57 GMT

Immobilienrecht Rechtsanwalt München I Feuchtigkeitsschäden beim Immobilienkauf

Ein Feuchtigkeitsschaden ist einer der häufigsten Mängel beim immobilienkauf. Die Parteien streiten hierbei meist darüber, ob dem Verkäufer der entdeckte Feuchtigkeitsschaden bekannt war und ob dieser hierüber hätte aufklären müssen. Feuchtigkeitsschäden können in Immobilien verschiedene Ursachen haben, wie z.B. undichte Dächer, defekte Rohrleitungen, unzureichende Abdichtungen oder aufsteigende Feuchtigkeit. Diese Schäden können nicht nur die Bausubstanz beeinträchtigen, sondern auch gesundheitliche Risiken durch Schimmelbildung mit sich bringen.

Feuchtigkeitsschäden können beim Immobilienkauf erhebliche Probleme verursachen. Käufer sollten sich ihrer Rechte bewusst sein und im Zweifelsfall rechtlichen Rat einholen, um ihre Ansprüche durchzusetzen. Es ist auch ratsam, vor dem Kauf eine gründliche Inspektion der Immobilie durchzuführen, um mögliche Mängel frühzeitig zu erkennen.

Hierzu der folgende Überblick relevanter Gerichtsentscheidungen:

BGH, Urteil vom 21. Juni 2024 – V ZR 79/23

Räume im Souterrain eines Altbaus, die als Wohnung verkauft werden und zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs erhebliche Wandfeuchtigkeit aufweisen, sind in der Regel weder für die vertraglich vorausgesetzte Nutzung noch für die übliche Wohnnutzung geeignet. Daher gelten sie als mangelhaft.

BGH, Urteil vom 27. Oktober 2023 - V ZR 43/23

Der Verkäufer einer Immobilie muss den Käufer über Mängel (hier Feuchtigkeitsschäden) informieren, die ihm bekannt sind oder von denen er hätte wissen müssen.

OLG Oldenburg, Urteil vom 30.06.2003 - 15 U 31/03

Verkäufer einer Immobilie trifft eine Offenbarungspflicht nicht hinsichtlich solcher Mängel der Kaufsache, die einer Besichtigung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar sind; der Käufer kann insoweit eine Aufklärung nicht erwarten, weil er diese Mängel bei einer im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann. Das gilt auch für Feuchtigkeitsschäden, die bei genauer Besichtigung ohne weiteres erkennbar sind.

LG Mönchengladbach, Urt. v. 9.2.2018 – 1 O 443/13

Der Verkäufer ist grundsätzlich verpflichtet, über Feuchtigkeits- und Schimmelprobleme eines Hauses aufzuklären. Solche Umstände fallen unter die Offenbarungspflicht des Verkäufers. Er muss ungefragt auf einen bestehenden Befall mit Feuchtigkeit oder Schimmel hinweisen, wenn er zumindest mit dem Auftreten eines solchen Problems rechnet oder einen entsprechenden Verdacht hegt.

Fazit:
Die genannten Entscheidungen verdeutlichen, dass Käufer von Immobilien in Deutschland bei Feuchtigkeitsschäden verschiedene Ansprüche geltend machen können, darunter Nacherfüllung, Minderung des Kaufpreises und Rücktritt vom Kaufvertrag. Es ist wichtig, dass Käufer sich über ihre Rechte im Klaren sind und im Zweifelsfall rechtlichen Rat einholen, um ihre Ansprüche durchzusetzen

Rechtsanwalt Immobilienrecht München| Anspruch auf Maklerprovision gegen Ehemann ?

florian.pahl@web.de — Mon, 31 Jul 2023 15:08:30 GMT

Rechtsanwalt Immobilienrecht München

Anspruch auf Maklerprovision gegen Ehemann trotz Abschlusses des Kaufvertrags durch Ehefrau.

Landgericht Tübingen, Urteil vom 12.01.2017
- 7 O 156/16 -

Schließt der Ehemann mit einem Immobilienmakler einen Maklervertrag ab, so besteht auch dann ein Anspruch auf Maklerprovision gegen den Ehemann, wenn der Kaufvertrag über die Immobilie mit der Ehefrau zustande gekommen ist. Dies hat das Landgericht Tübingen entschieden.

In der Urteilsbegründung heißt es, dass durch die Entgegennahme des Exposes durch den Ehemann ein Maklervertrag mit Ihm konkludent zustande gekommen ist.

Der spätere Vertragsschluss durch die Ehefrau lässt den Anspruch auf die Maklerprovision nicht entfallen. Denn aufgrund der engen persönlichen und wirtschaftlichen Beziehungen der Eheleute sei es irrelevant, wer den Kaufvertrag später tatsächlich abschließt. Es genüge vielmehr, dass der erstrebte wirtschaftliche Erfolg, für den die Zahlung der Provision versprochen wurde, eintrete.

Rechtsanwalt Immobilienrecht München | Ein "böser" Nachbar als Grundstücksmangel?

Tue, 31 Jan 2023 21:38:08 GMT

OLG Karlsruhe, Urteil vom 05.11.2021 - 10 U 6/20

Das OLG Karlsruhe hatte die Frage zu klären, ob schikanöses oder sogar kriminelles Verhalten eines Nachbarn einen Sachmangel eines Grundstücks darstellen kann.

Das Gericht entschied, dass schikanöses Verhalten eines Nachbarn unter keinen Umständen einen Sachmangel eines Grundstücks begründen könne. Vorstellbar sei allenfalls eine vorvertragliche Aufklärungspflicht des Verkäufers, aber nur, wenn gegenüber den Käufern schikanöses nachbarliches Verhalten vorhersehbar zu erwarten gewesen sei, und zwar in so erheblichem Ausmaß, dass dies den Nutzungswert des Kaufgrundstücks erheblich beeinträchtigt.

Praxishinweis:

Die Richter sahen in dem schikanösen Verhalten des Nachbarn keinen Sachmangel der verkauften Immobilie, da es sich hierbei um individuelles Störverhalten handelt, welches außerhalb des Wohnzwecks liegt.

Dennoch bestehen bereits vor Abschluss des Kaufvertrages vorvertragliche Aufklärungspflicht des Verkäufers, wodurch sich Hinweispflichten ergeben können.

Rechtsanwalt Florian Pahl

Haben auch Sie Fragen zum Thema Mängelrechte beim Kauf einer Immobilie/Hinweisplichten des Verkäufers?

Ich freue mich auf Ihre Kontaktaufnahme.

Rechtsanwalt Mietrecht München |fiktiver Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen

florian.pahl@web.de — Thu, 05 Jan 2023 20:58:20 GMT

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 10.05.2022
- VIII ZR 277/20 -

BGH: Nach Beendigung des Mietverhältnisses kann Vermieter fiktiven Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen verlangen

Schadensersatz auf Grundlage eines Kostenvoranschlags

Nach Beendigung des Mietverhältnisses kann der Vermieter fiktiven Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen verlangen. Ein Schadensersatz auf Grundlage eines Kostenvoranschlags ist somit möglich. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.

Rechtsanwalt Immobilie München | Reflexionen einer Photovoltaikanlage müssen Nachbarn dulden

Sat, 12 Nov 2022 20:14:42 GMT

Oberlandesgericht Braunschweig, Urteil vom 14.07.2022
- 8 U 166/21 -

Nachbarn müssen Reflexionen einer Photovoltaikanlage hinnehmen

Nach der Entscheidung des OLG Braunschweig kann ein Nachbar nur

dann gegen eine störende Reflexion einer Photovoltaikanlage auf dem Dach eines Nachbarn vorgehen , wenn es dadurch zu "wesentlichen" Beeinträchtigungen kommt.

Folgender Sachverhalt lag zugrunde: Auf dem Hausdach der Beklagten sind in Richtung des Wohnhauses der klagenden Partei u.a. Paneele einer Photovoltaikanlage montiert.

Der Kläger behauptete, durch die Reflexion der Sonneneinstrahlung auf die Paneele in Teilen seines Hauses in unzumutbarer Weise geblendet zu werden. Es gebe technische Normen und Regelwerke, die vorgeben würden, wie Lichtemissionen/-immissionen zu bewerten seien, und welche Grenzwerte bestünden. Diese Grenzwerte seien im vorliegenden Fall klar überschritten. Den Antrag, die Reflexionen zu beseitigen, wies das Landgericht Göttingen erstinstanzlich nach Einholung eines Sachverständigengutachtens ab.

Ebenso sah es das Berufungsgericht auch hier hat die klagende Partei keinen Erfolg. Das Eigentum der klagenden Partei sei zwar durch die Reflexionen grundsätzlich beeinträchtigt, so das OLG, jedoch sei diese Beeinträchtigung nicht wesentlich.

Maßstab für die Frage, ob eine Beeinträchtigung noch unwesentlich oder bereits wesentlich ist, sei nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, das Empfinden eines „verständigen Durchschnittsmenschen“, d.h. in diesem konkreten Fall, des „Durchschnittsbenutzers“ des beeinträchtigten Grundstücks.

Anmerkung zur Entscheidung des Oberlandesgerichts Braunschweig:

Ausschlaggebend für die Entscheidung des OLG Braunschweig waren die Feststellungen des

Sachverständigen. Hiernach seien in dem Wohnraum der klagenden Partei insgesamt nur an 60 Tagen im Jahr und insgesamt unter 20 Stunden pro Jahr Reflexionen verursacht durch die Paneele wahrnehmbar gewesen. Der Sachverständige habe für diese Erkenntnisse u.a. die Lage der Wohnhäuser, die Neigungswinkel der Anlage, den Sonnenstand und Wetterdaten ermittelt und ausgewertet. Auch bei dem von dem Sachverständigen durchgeführten Ortstermin konnte nur eine Aufhellung festgestellt werden, ohne dass eine Blendung des Auges gegeben war.

Wie so oft im Nachbarrecht und der häufigen Streitfrage, welche Emissionen und Immissionen zu dulden sind, handelt es sich hier um eine Einzelfallentscheidungen. Dennoch lassen sich aus der Entscheidungen OLG grundsätzliche Bewertungskriterien ableiten.

Bei Fragen des Nachbarschaftsrecht freue ich mich auf Ihre Kontaktaufnahme .

Florian Pahl

Rechtsanwalt

Rechtsanwalt Immobilie München | Reservierungsvereinbarung beim Immobilienkauf bedarf notarieller Beurkundung

Mon, 07 Nov 2022 11:54:00 GMT

Entscheidung des Amtsgericht München, Urteil vom 01.07.2016 / 191 C 28518/15 :

Reservierungsvereinbarung für den Kauf einer Immobilie bedarf notarieller Beurkundung

Der Kläger interessierte sich für die Eigentumswohnung des Beklagten. Nach den Verkaufsgesprächen unterzeichneten der Kläger und seine Ehefrau im Mai 2015 eine Reservierungsvereinbarung, die auszugsweise wie folgt lautet:

"Der Kaufpreis beträgt 140.740 Euro. Darüber hinaus ist vom Kläger bei Kaufvertragsabschluss eine Provision an die Firmen Bauplanungs GmbH, Berlin, und Immobilienbüro, Berlin, in Höhe von insgesamt 7,14 % inklusive gesetzlicher Mehrwertsteuer, somit 10.049 Euro zu bezahlen. Dem Käufer ist bekannt, dass eine wirtschaftliche Verflechtung zwischen dem Verkäufer und der Firma Bauplanungs GmbH besteht. [...] Sollte der notarielle Kaufvertrag aus Gründen, die der Käufer zu vertreten hat, zwischen den Parteien nicht zustande kommen, so steht der Betrag entsprechend Ziff. 3 als pauschalierter Schadensersatz dem Verkäufer zu."

Der Kläger und seine Ehefrau zahlten die Reservierungsgebühr in Höhe von 3.000 Euro an den Beklagten. Später erklärte der Beklagte die Preisverhandlungen als gescheitert. Die Rückzahlung der Reservierungsgebühr lehnte der Beklagte ab. Er war der Meinung, dass es sich um eine individuelle Vereinbarung handelte und der Kläger dadurch nicht unangemessen benachteiligt wurde.

Das Amtsgericht entschied wie folgt:

Die zuständige Richterin verurteilte den Beklagten auf Rückzahlung der Reservierungsgebühr. Das Gericht war der Meinung, dass die Reservierungsvereinbarung wegen Formnichtigkeit unwirksam sei, da keine notarielle Beurkundung erfolgt ist. Der Beurkundungszwang solle die Parteien auf die Bedeutung des Geschäfts hinweisen und vor dem Eingehen übereilter Verpflichtungen schützen (Warnfunktion) , so das Gericht. Zudem solle eine sachkundige Beratung der Parteien sichergestellt werden (Beratungsfunktion).

Anmerkung zur Entscheidung des Amtsgericht München:

Die Entscheidung des Amtsgericht München zeigt den Sinn und Zweck der notariellen Beurkundung im Rahmen eines Immobilienerwerbs (Warnfunktion und Beratungsfunktion) und deren Wichtigkeit.

Der Käufer einer Immobilie soll nochmal vor Augengeführt bekommen, dass er ein rechtlich erhebliches Rechtsgeschäft eingeht von großer Tragweite. Eine im Vorfeld vereinbarte Reservierungsgebühr würde jedoch die frei Entscheidung beeinflussen und dem Sinn und Zweck der notariellen Beurkundung zuwiderlaufen.

Sind auch Sie unsicher ob eine geschlossene Reservierungsgebühr wirksam ist?

Nehmen Sie noch heute Kontakt mit mir auf.